マンション紀行その８ブリリアシティ西早稲田

こんにちは。
マンション大好き、営業統括の橘田です。

港区大好き、営業兼事務のりんです。

今回は西早稲田に足をのばして、ブリリアシティ西早稲田を見ていきたいと思う。
このマンションの特徴は、定期借地権＋大規模物件ということだね。

定期借地権てなんでしたっけ...？

ググってわかることは聞かない！

これ読んでる人で定期借地権わからない人絶対いますよ…

う・・・そういうことなら仕方ない。
定期借地権とは契約時にあらかじめ借地期間を定めて、期間満了時に更地にして返却することが義務づけられる借地権の一種だよ。

ご説明ありがとうございます！
定期借地権のマンションだと所有権のマンションよりも販売価格が安くなったりするんですか？

うん。
ただし、定期借地権といっても一概に言えなくて、借地期間と返還条件など個別の契約によるところが多く、物件評価の際はどのような定期借地権契約であるかを確認する必要がある。

なるほど。
定期借地権のマンションを購入する上での具体的なチェックポイントはなんでしょうか。

借地権マンションは価格がいびつになりやすくて面白いから詳細はそのうちまとめるけど、定期借地権マンションの主なチェックポイントは、『借地権の残年数』、『借地権の毎月支払額』。

１つ目の『借地権の残年数』を考えると、本マンションは借地期間70年となっており、比較的長い設定ですよね。

そうだね。
借地権の残年数がなんで大事になるかというと住宅ローンの借入期間と密接にかかわるから。
いま住宅ローンを35年で借りる人が多いから、残年数がこの年数に近づくと同種の所有権マンションと比較して売買価格への影響が大きくなる。

ローンで定期借地権マンションを購入する場合には、残年数35年以上のものを、、、ということでしょうか。

いや、35年ローンを安心して組みたいなら、残年数40年は必要かな。
銀行にもよるんだけど、ローンの借入期間を借地権の残年数ぴったりで貸してくれるところはほとんどいない。最後の数年は担保価値が無いとして、残年数マイナス５年程度でローンの借入期間を見てくる銀行も多い。

なるほど。
２つ目の『借地権の毎月支払額』には、どのようなものがあるのでしょうか。

『借地権の毎月支払額』の中身は、地代と解体準備金。
地代は、個別契約によるので様々な価格設定がなされる。
解体準備金は、原則、定期借地権は満了時に土地所有者へ更地で返還することが求められているので、その解体工事のための積立金。こちらもマンションにより価格設定は様々。

なるほど。
このマンションだとそれぞれどれぐらいかかるんでしょう？

本マンションの場合、
地代は平米100円超。最近の新築マンションの中で見ると少し割安かなという感じ。
解体準備金は平米あたり235円。これは評価が難しくて後々解体に使う工事費の積立だから安ければよいというものでもない。
ちなみに解体にかかる費用は解体時の物価に依存するため、この積立額が本当に適切なのかは神のみぞ知る。