こんにちは。
マンション大好き、営業統括の橘田です。
港区大好き、営業兼事務のりんです。
今回は新宿区にある富久クロスというマンションを見ていきたいと思う。
富久クロスの住宅エリアは、タワー棟の富久クロスコンフォートタワー、賃貸棟の富久クロスグリーンレジデンス、地権者棟のペントテラスの３エリアからなる。
ここでは富久クロスコンフォートタワーを取り上げたい。
富久クロスは、住宅エリア以外にも商業施設や認定こども園がありますよね。特にスーパーマーケットは大規模で便利そうです。
そうだね。
このマンションは2015年新築当時、坪単価300前半で販売されていたんだよ。
なるほど。
今はどれぐらいになってるんですか？
坪単価は、650～750万円かな。
なんとなく予想できましたが、随分上がってしまいましたね。
うん。
このマンションに限らずだけど、新築時の販売価格を基準にしたら全然買う気になれないよね。
株価と同じものと割り切って、周辺相場を基準に気持ちを奮い立たせるしかない。
なるほど・・・
ただし最近（2023年7月時点）思うのは、都心の特別立地以外はそろそろ天井近いんじゃないかと思うんだよね。
『新築マンションの需供ギャップ』と『住宅ローン金利の低下』で、ここ10年は新築価格が上がり続け、新築価格に引っ張られる形で中古価格も上がってきた。
その構造が新築マンションの売れ行きを見るにつけ、潮目が変わろうとしているのかなと思う。
なるほど！
詳しくお願いします。
詳しくは、新築マンションの供給件数なんかを分析したものうちまとめます。
期待しててください。
最近のマンションブログの更新状況を見るとリリース時期が全然信用できない。
１年後とかになりそう・・・
うん。
何もなければ、寒くなる前には出します笑
やっぱり、結構先ですね。
富久クロスに話題を戻すと、このマンションは共用部充実してるよね。
ブックカフェ、キッズルーム、リラクゼーションルーム、フィットネスルーム、クリエイティブラウンジ、パーティーラウンジ、ペット足洗い場etc...
そんなにあるんですか！？
その他サービスとして、コンシェルジュのフロントサービスはもちろん、レンタルサイクル、カーシェアリング、電気自動車充電器、食品用配達ボックスなどもある。
もはやホテルですね！
管理状況ももちろん素晴らしいんだけど、１つ気になったのが張り紙かな。
貼り紙？？
うん。
このマンションは野村不動産パートナーズで管理してるんだけど、この管理会社が管理している他のマンションでも思ったんだけど、サインで分かりづらい箇所を貼り紙で補っちゃうんだよね。
例えばプラウドタワー亀戸クロスとかだとこの郵便受けは、『G棟XXX～XXX』までですって貼り紙しちゃう。
なるほど。
せっかくの雰囲気のいいエントランスが残念な感じになりますね。
うん。
このマンションでは、豪華で高級感があるラウンジのいたるところに『静かに利用してください』って貼り紙があった笑
せっかくのデザインや台無しになりそうですね。
そうそう。
多分管理組合から言われて誠実に対応した結果だと思うから管理会社の責任ではないけど、野村不動産グループとして元のデザインをより分かりやすくするとか、製造と管理をもっと連携させた方がいいと思う。
なるほど！
古くから言われているテーマですね。
うん。分かっちゃいるけど、そこが大事だと思う。
せっかく同じグループで製造・管理やる体制にしてるんだから、ぜひ改善してほしいな。
専有部の特徴はどんな感じでしょう。
専有部も共用部に負けず劣らず、豪華だよ。
ディスポーザ・食洗器などよくあるマンション設備は一通りそろっていて、天井高も2600と高い。
素敵ですね。
気になる点は天井の梁の出方かな。
多くの間取りで異なる高さで梁が出ているため、間取り図以上に気になった。
なるほど。
梁同士で高さが異なると少し気になってしまうかもしれませんね。
それじゃ、富久クロスの部屋を具体的に見ていこうか。
おすすめ度の評価軸はこんな感じ。
⭐⭐⭐⭐⭐…マーケット価格から外れて安すぎる
⭐⭐⭐⭐…マーケット価格内だが割安
⭐⭐⭐…マーケット価格
⭐⭐…マーケット価格内だが割高
⭐…マーケット価格から外れて高すぎる
こちらはいかがでしょう。
おすすめ度3.5⭐⭐⭐☆
このマンションの標準的な間取り。
この部屋の坪単価は今販売中の中では少し検討しやすいかも。
リビングの窓に近い天井は、最大天井、サッシ、天カセ、左右の梁と４つの高さがあるんだけど、やっぱり気になるかな。。。
天カセで下がる天井高は左右の梁と合わせたらもう少しすっきりしたと思う。
こちらはいかがでしょう。
おすすめ度2.0⭐⭐
オーナーチェンジ住戸。
想定利回りが2.74%なので、少しおすすめしづらいかと。
ただし、賃料27万円で算定されているけれど、現居住者退去後はもう少し賃料取れるのかなとは思う。
オーナーチェンジで表面利回りが3%切るのは凄いですね。
そうだね。
でも最近は都心物件では3%切ってる物件は珍しくなくなってきたよね。
3%切るオーナーチェンジ物件は、現居住者退去後住みたいとか税金対策とか買う側に何か特殊な事情が無い限りはおすすめしづらい気はする。
こちらはいかがでしょう。
おすすめ度3.0⭐⭐⭐
このマンションの標準的な間取り。低層なのに抜け感がある眺望は希少性あり。
しつこいようだけど、リビングの窓に近い天井の梁は気になるかな。
こちらはいかがでしょう。
おすすめ度2.5⭐⭐☆
43階なので眺望は抜群。好みが分かれる間取りだけど、刺さる人には刺さる間取り。
リビングの真ん中に太い柱があるので、家具の置き方に制約が出そう。
低層階より単価が高いのは仕方ないけど、このマンションは低層階でもそれなりに抜け感があるので、この価格だと低層階のお部屋との比較で少しおすすめしづらいかな。
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それでは！
またお会いしましょう～
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