こんにちは。
マンション大好き、営業統括の橘田です。
港区大好き、営業兼事務のりんです。
今回は新宿区にあるマンション、ザ・パークハウス市谷加賀町レジデンスを見ていこうと思う。
このマンションの特徴は、立地、建物外観、借地権の３つかな。
なるほど。
まずは立地についてお願いします。
市谷加賀町は武家屋敷があった由緒正しき場所だね。
ミクロで見ると閑静な住宅街だけど、最寄りの大江戸線牛込柳町駅に加えて、JR線・東京メトロ4路線が乗り入れている市ヶ谷駅や東西線神楽坂駅にアクセスできる利便性が高い立地でもある。
確かにマンション周辺は静かな雰囲気ですが、足をのばすと神楽坂も近いんですよね。
いい感じのレストランや飲み屋さんに困らなそうです。
そうだね。
このエリアは昔からの区画が多く残っていてそこが良さでもあるんだけど、ネガティブにとらえると少し道が狭くて暗い印象もある。
でもこのマンション正面の道路は、向かいの大日本印刷本社が最近建て替えられたこともあり、開けていていい感じになっている。
大日本印刷本社は、歩道が整備されて緑も多くてきれいですよね。
２つ目の特徴であるこのマンションの建物外観がより魅力的に見えます。
そうだね。
建物デザイン自体は王道のもので、タイルもベージュベースのよくあるマテリアルなんだけど、このマンションの周辺環境や土地がきれいな整形地であることもあり、建物がより立派に見える。
なるほど。
３つ目の特徴の借地というのは、このマンションは所有権ではないということでしょうか。
うん。
この土地はNTTTの社宅だったんだけど、三菱地所レジデンスが間に入って70年定期借地権マンションになった。
借地料と解体準備金合わせて、平米あたり160円で比較的リーズナブルな方だと思う。
あと売却時に承諾のみで手数料が発生しないのはグッドポイントだね。
なるほど。
借地でもその分建物価格が抑えられていて、借地料負担が少ないのであれば、より検討しやすいですね。
次はこのマンションの残念なところだけど、外観はいいんだけど、廊下は外廊下になる。
また、マンションの中庭にあたる箇所に機械式駐車場を置いてるんだけど、これは建物を外から見た時に機械式駐車場が見えないというメリットではあるんだけど、植栽を置いて中庭を楽しもうみたいな発想はない。
なるほど。
外観をよくすることに全振りってことですね。
そうだね。
わかりやすいっちゃ分かりやすいんだけど、このきれいな土地で地下駐車場と内廊下で仕上げたらどんなマンションになっていたのかと思うと少し残念。
そうですか・・・
地下駐車場や内廊下は販売価格が上がる要因になりそうですし、デベロッパーとしては難しいところなんでしょうか。
ところでお部屋はどんな感じでしょう。
天井高が2450mmと最近のマンションとしては天井が高くないんだけど、梁が少なくて解放感があるんだよね。
なるほど。
梁が無いと空間を広く感じられるという話が以前ありましたよね。
うん。
あと部屋によるんだけど、部屋の正面の窓が全部腰窓だけって珍しい形式の部屋が結構ある。
これはさすがに部屋暗くなるので、検討する際には確認した方がいいかな。
確かに腰窓だと窓面の大きさが確保しづらくて、お部屋が暗くなりそうですね。
じゃあ、それぞれのお部屋を見ていこうか。
おすすめ度の評価軸はこんな感じ。
⭐⭐⭐⭐⭐…マーケット価格から外れて安すぎる
⭐⭐⭐⭐…マーケット価格内だが割安
⭐⭐⭐…マーケット価格
⭐⭐…マーケット価格内だが割高
⭐…マーケット価格から外れて高すぎる
はい！まずは現在も購入検討なお部屋から。
おすすめ度3.5⭐⭐⭐☆
今の時世で70㎡超のファミリータイプが１億円ちょいで買えるのは魅力的だよね。
あと4階という比較的低層階のお部屋で視界が抜けてくるのも貴重。
１つ個人的に気になったのは、リビングの扉が廊下に合わせた高さになってるせいで洋室の引き戸と面がそろってないところかな。
確かに言われれば扉の高さと引き戸の高さがそろってないですが、少し細かいような・・・
うん。
だから個人的って言ってるじゃん。
気にならない人はスルーしていただければ。
こちらはどうでしょう。
おすすめ度3.0⭐⭐⭐
このお部屋も特徴は大体同じかな。
今の時世で70㎡超のファミリータイプが１億円ちょいで買えるのは魅力的。
あとこのお部屋は６階でけど、低層階のお部屋と眺望差がそれほど無いので、現在の販売価格差は少し説明が難しいかもな。
こちらはどうでしょう。
おすすめ度1.0⭐
オーナーチェンジで、現売主の方へ39万円/月でリースバックする特約付き。
定期借地権で利回り4%切る価格はさすがに厳しいので、販売価格かリースバック契約時の賃料かどちらかの見直しは必要だとおもう。
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『自分の評価はXXな感じ』などご意見ありましたら是非おすすめ度＋口コミに投稿してみてください。
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それでは！
またお会いしましょう～
またお会いしましょう！
